一、个人买卖住房双方涉及哪些税费

卖方（转让方）：增值税及附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、个人所得税、土地增值税、印花税

买方（受让方）：契税、印花税

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二、买方交易过程中的税费缴纳

（一）契税

计征契税的成交价格不包含增值税。家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

适用税率：

家庭唯一住房：面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房：面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税。

购买的是第三套及以上的住房，按 3% 的税率缴纳契税。

注意事项：如果卖方不能免征增值税的，则买方可将成交价格扣减增值税额后再计征契税。如果卖方免征增值税的，则买方成交价格不能扣减增值税额。

（二）印花税

现行规定，个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、卖方交易过程中的税费缴纳

（一）住房购买不满 2 年

增值税：按交易价格除以（1 + 5%）再乘以 5% 计算。

城市维护建设税：增值税税额乘以房产所在地对应的税率（市区 7%、县城和镇 5%、不在市区、县城或者镇 1%）再乘以 50%。

教育费附加：增值税税额乘以 3% 再乘以 50%。

地方教育附加：增值税税额乘以 2% 再乘以 50%。

个人所得税：按（交易价格 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 合理费用）乘以 20% 计算；若无法提供房屋原值等相关凭证，按交易价格的 1% 核定征税。

土地增值税：免征。

印花税：免征。

（二）住房购买满 2 年（含 2 年）不满 5 年

增值税及附加：免征。

个人所得税：按（交易价格 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 合理费用）乘以 20% 计算；若无法提供房屋原值等相关凭证，按交易价格的 1% 核定征税。

土地增值税：免征。

印花税：免征。

（三）住房购买满 5 年（含 5 年）

增值税及附加：免征。

提供原值凭证时，个人所得税按（交易价格 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 合理费用）乘以 20% 计算。

未提供原值凭证时，按交易价格的 1% 核定征税。

若住房为 “家庭唯一生活用房”，免征个人所得税。

土地增值税：免征。

印花税：免征。

四、相关政策依据与税收优惠

增值税方面，依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号），个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。

个人所得税方面，根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278 号），对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

对于增值税小规模纳税人，自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对增值税小规模纳税人减按 50% 征收房产税。

个人所得税退税方面，依据相关政策，个人购买首套住房可以享受个人所得税的退税优惠。购房者在购买首套住房后，可以申请退还购房当年及之前五年内累计缴纳的个人所得税。

另外，自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。